租赁房屋经营应慎重考察，违约责任受可预见性原则制约。

     这是笔者承办的一起承租人诉出租人租赁合同解除并赔偿损失的案件，承租人是韩国留学生，在留学之余想开一间台球厅，但是由于对所承租房屋的情况并没有进行充分的了解，没有审查出租人对涉案房屋的权利情况，亦没有向物业（涉案房屋的实际所有权人）了解到该房屋是禁止进行装修活动，且不得经营台球厅，导致承租后，无法装修，租赁合同的目的无法实现。无奈下，原告诉请解除合同，希望挽回投资损失。

     裁判要旨：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

   案例情况：

   1.原告诉称，2013年6月8日，原告与出租人陈某签署“委托经营管理协议“，协议约定陈某将位于北京市海淀区某科技广场XXX出租给我们，租期5年，自2013年6月15日至2018年6月14日，年租金32万元，半年一付，押金10万元，同时还需向陈某支付转让费22万元。协议还约定陈某需为我们提供一切正常经营所必须的条件，负责在起租房屋3个月内为我们办理营业执照，若无法办理台球厅、餐饮、咖啡、酒吧的营业执照需赔偿我们损失。因陈某原因致使协议无法正常履行的，视为违约，并赔偿我们的经济损失；等等。合同签订后，原告支付了陈某半年租金16万元、押金10万元和转让费22万元，总计48万元。但准备装修时，却被涉案房屋所述物业告知，该房屋不能进行装修，不得从事台球厅经营。经多方交涉未果，诉至法院，请求判令：1.解除双方2013年6月8日签署的”委托经营管理协议“；2.陈海鹰退还房屋押金10万元、房租16万元、转让费22万元；3.陈海鹰赔偿装修损失15万元；4.陈海鹰承担违约责任45120元（自2013年6月8日起暂计算至2013年11月29日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；5.陈海鹰赔偿海关滞期费用45310元。

   2.被告辩称：双方签订的协议无法实施，同意解除。我是收了押金、房租和转让费，同意退还，但是我是二房东，我已经将房租及其他钱款交给了大房东马XX了，该房屋是马XX自清华同方承租的，大房东不同意装修。并非我不让装修，不同意赔偿装修损失。对于违约责任，是我违约，但我并非故意造成违约，我没有能力承担，我将向大房东主张。滞期费与我无关，不同意承担。

   3.法院认为：原告与被告陈某就房屋租赁签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思的表示，但陈某转租给原告的转租期限超过其剩余承租期限，且其主张马XX承诺合同到期后陈某可继续承租该房屋，未提供证据，故陈某承租期限内转租部分有效，超过部分无效。

    因现双方均认可该合同无法继续履行，原告要求解除合同，陈某亦同意，故就合同有效部分的解除，本院不持异议。因原告未实际使用房屋，故陈某收取的押金10万元、房租16万元及转让费22万元应当退还给原告。陈某未按约定保证李暎旻、高光皙正常使用该房屋，构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因双方在合同中对装修进行了明确约定，原告依此与装修公司签订了合同支付了定金15万元，装修公司亦制作了施工图纸，现租赁合同无法继续履行，导致原告损失了装修定金15万元，其要求陈某赔偿，本院予以支持。原告将进口的台球设备长期保存在海关所产生的滞箱费并非必要的费用，且不属于陈某订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，其要求陈某赔偿，本院不予支持。在原告获得的损失赔偿高于违约金的情况下，再同时再主张违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。

   4.裁判结果：

    一、解除原告与被告陈某于二Ｏ一三年六月八日签订的《委托经营管理协议》；

    二、被告陈某退还原告押金十万元、房租十六万元、转让费二十二万元；

    三、被告陈某赔偿原告损失十五万元；

    四、驳回原告的其他诉讼请求。

总结：“可预见性原则”即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。

案例来源：裁判文书网，北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9299号